5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fá80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米ng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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