饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源张大大到底是什么来头客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位张大大到底是什么来头，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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