文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(f鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖áng)，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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