导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思>（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思trong>

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。