万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.0绥化去年疫情 绥化是几线城市9亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(x绥化去年疫情 绥化是几线城市iǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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