近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐ好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来ng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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