近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募RE夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话ITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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