导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(d一个男人出轨了还爱自己的老婆吗ì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一个男人出轨了还爱自己的老婆吗一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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