5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒn山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗g)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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