导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)湖南电大几本，湖南长沙电大是几本披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　湖南电大几本，湖南长沙电大是几本="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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