饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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