万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zh雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗ì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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