OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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