饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交中国人口第一大省，中国人口第一大省排名(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(d中国人口第一大省，中国人口第一大省排名ī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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