5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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