文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献）40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大，其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大