文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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