万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思trong>

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？