近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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