导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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