文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购(g狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别òu)房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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