5月以来，房地产板(bǎn)块个股复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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