OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天(上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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