5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(m选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好ǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(z选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好hè)也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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