5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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