“现在的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性行情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者的关(guān)注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要(yào)非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选了(le)半天，标的(de)公司(sī)出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需(xū)要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示(shì)，如果关注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般(bān)。再(zài)关(guān)注(zhù)一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企能从银(yín)行拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资等(děng)各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对(du欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效ì)较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是(shì)不(bù)是(shì)行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本(běn)是(shì)否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳健特色(sè)的(de)国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年(nián)会(huì)有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍(réng)要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要(yào)求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复(fù)苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际表欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然(rán)而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民(mín)营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州本土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效)了超一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环(huán)节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房(fáng)规模(mó)越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越(yuè)来(lái)越(yuè)多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是(shì)前者在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七根(gēn)阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该(gāi)股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多(duō)在香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大部(bù)分(fēn)项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少，因(yīn)为物(wù)业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那么(me)满意，能做到(dào)提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效