一线(xiàn)城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这(zhè)么重要？首先二手房指(zhǐ)导价被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其(qí)次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后(hòu)一个还在“认真”实施这(zhè)条政(zhèng)策的城市，最后深圳是房价前(qián)三的核心(xīn)城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一(yī)举一(yī)动都具有风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳(zhèn)二手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首(shǒu)先有利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有利(lì)于深圳楼市(shì)总体回(huí)暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖有(yǒu)利于全(quán)国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按(àn)官方参(cān)考价（指导价），银行核定房价以网签备(bèi)案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要(yào)持续(xù)的(de)关注。

　　易居研究院研究总监严跃进认为(wèi)，本(běn)次政策大(dà)概率为真，更多体现为银行贷款等领域按(àn)照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事(shì)情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当时，深圳一口(kǒu)气公(gōng)布了全(quán)市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘，直接按照(zhào)当(dāng)时(shí)的(de)市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两(liǎng)年的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要(yào)全款(kuǎn)支付(fù)的部分，实际首付去(qù)到(dào)了510万，相当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大(dà)批量买(mǎi)家(jiā)，失去了(le)购(gòu)房能力，相当于强势(shì)“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事实(shí)也(yě)确实证明了(le)，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)10个城市(shì)，有8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大(dà)中城市房价(jià)只有6个(gè)同(tóng)比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉(chén)重代(dài)价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有家研(yán)究中心数据显示：成交(jiāo)量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成交量同比下滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八(bā)成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价(jià)发布当(dāng)月(yuè)相比，如今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考(kǎo)价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一(yī)季度，深(shēn)圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低(dī)于参考价。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才(cái)能深切(qiè)的(de)感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的(de)新(xīn)闻不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格(gé)跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的(de)房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多(duō)年新低(dī)，学区房神话不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下，2022年以来，实施了二手房指导价的城(chéng)市陆陆续续低(dī)调退出，目前(qián)只有深圳还是最后的(de)“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在(zài)房山区试点多(duō)子(zi)女家庭(tíng)和职住(zhù)平(píng)衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也(yě)考虑予(yǔ)以(yǐ)多孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个(gè)大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新房、二(èr)手房价格仍(réng)然是(shì)同(tóng)比(bǐ)去(qù)年(nián)依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市(shì)如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手(shǒu)房(fáng)“带押过户”全国实施，这是(shì)一条被广泛好评(píng)的新(xīn)政。对于激(jī)活二手房交易，具有定海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识(shí)，从字面理(lǐ)解一下这两个词(cí)，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还(hái)有一(yī)大(dà)波正在路上(shàng)...

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