万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hgta5怎么切换角色ái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团gta5怎么切换角色(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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