导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套紫菜是不是海鲜(tào)数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng紫菜是不是海鲜)大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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