近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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