万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(g当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句āo)的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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