导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说