文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗