5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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