万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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