文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)世界上性功能最强的国家是哪个国家山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购世界上性功能最强的国家是哪个国家房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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