导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。<健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗/p>

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(g健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗uó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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