OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(粗犷，粗旷和粗犷区别在哪pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是粗犷，粗旷和粗犷区别在哪两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(粗犷，粗旷和粗犷区别在哪xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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