导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房(f一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音áng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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