导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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