5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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