近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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