OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的gòu)入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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