近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(sh中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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