5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(sh阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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