5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗)，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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