5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约11台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗88亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗)名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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