5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产裤子175是几个x(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产裤子175是几个x板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保裤子175是几个x有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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