万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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